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台灣房地產趨勢分析

 

北區房屋   / 彭培業

台灣房地產格局漲跌互見
今年房地產市場榮景是否依舊看好?過去幾年台灣的不動產市場可說在大環境不景氣下依舊成長,因此有不少投資人「棄股市轉房市」,不少民眾口中談論的話題都是房地產。回顧民國85年的房市高峰後,每況愈下,一直到92年一連串的房市利空;亞洲金融風暴、921大地震、核四停建、SARS風暴、股價暴跌等,讓台灣的房地產逐漸萎靡。 民國93年之後的房市,扶搖直上,仔細觀察目前利多還是大於利空。房市要走下坡,是受到由許多利空因素的影響,但這幾年的多空因素,似乎還沒到達10年前走下坡的力道,也就是說,如果有人預言台灣房市將泡沫化,我們想試問,在可預知的未來,是否會像民國86年以後,有出現各種重大利空影響經濟層面的負面因素的跡象,例如,是否還有金融風暴來臨等。所以,房市應該還沒有大幅下滑的理由。

近10年來房地產利多與利空因素

年度

房地產利多因素

房地產利空因素

85-92年

  1. 89年 提撥購屋優惠貸款1.95兆元。
  2. 91年 土地增值稅減半徵收2年 92年 第一季 政府提撥2,000億元優惠房貸
  3. 92年 法拍屋數量高達30.6萬筆
  1. 86年 亞洲金融風暴
  2. 88年 921大地震
  3. 89年 核四停建
  4. 90年 經濟成長率-2.18%
  5. 92年 SARS風暴
  6. 92年 第四季股價指數滑落至4449.61點

93-96年

  1. 93年 第三季國際油價大幅飆漲
  2. 94年 土地增值稅永久調降為20%、30%、40%
  3. 94年 第一季政府繼續提撥3,000億元優惠房貸
  4. 94年 第三季國際油價曾一度飆漲超過每桶60美元
  5. 95年 台灣高鐵通車
  1. 94年 中國通過反國家分裂法
  2. 96年 消費者信心指數下滑
  3. 96年 預估經濟成長率趨緩
北區房屋不動產理財研究室 製表
利空之中找利多,不可忽略「獲利空間」
台灣自有住宅率高達87%,也就是說有大部分的人都有自用住宅,那利多何在?因此市場需要靠換屋市場來支撐,而換屋市場當然有一定的支撐力道。從2006年的不動產交易類型結構來看,大樓佔45.9%、公寓佔25.4%、別墅、透天、店面、套房各約佔5%-7.6%不等。所以交易最多的就是大樓,但這時投資者一定認為找交易最多的就對了,並非如此,大樓最多,但獲利空間並非最高。但因為社會往兩極化的方向發展,中產階級慢慢的消失中,因此形成了所謂M型社會,有錢的人越來越有錢,所以豪宅要越往高級的方向前進,而沒錢的人越來越辛苦,所以房子要往小坪數低總價的方向發展,因此造成了豪宅跟套房的兩極市場,未來這兩個產品的市場交易量必定增加,而除了店面之外,這兩樣產品的獲利空間也相對較高。 住宅存量增加未必泡沫化
去年全台住宅存量增加12.2萬戶;而去年建物交易量45萬多戶,也是最近九年的新高,這是民國85年國內房地產上一波高峰以來的最高紀錄。住宅使用執照去年分別核發12.4萬戶,扣掉拆除的住宅2千戶,全台住宅存量增加了12.2萬戶,這個量體很大,但是回顧民國84年住宅存量,增加數曾經一度高達19萬戶,當初也不至於泡沫化。 如果沒有買氣,供給再多只是假象
我們知道,從2000年以來,建案量穩定增加,這就等於房屋數量的快速累積,當數量一多,同類產品的競爭就增強,相對的投資報酬率就變低,但房價是否因此堆高?就要看買氣。買氣是支撐市場熱絡的支柱,買氣是否下降,或許是未來房地產的隱憂,但低利環境所創造的環境,我相信能激勵更多的投資需求投入市場,進一步產生與房市間相互推升的效果。當然「房價會不會漲不漲?要看人潮捧不捧場?」,房價最大的支撐力,就是「就業機會」,北部就業機會多,人潮自然會湧進,人湧進帶動商機,這些都是因果關係,如果人不進去,是否就沒有機會?並不然,最好的方法,就是要利空之中找利多。 低利率支持市場買氣
利率如果不高,錢存在銀行將會越放越少,因為通膨會吃掉利息,所以存款必然會由銀行轉出,要流向何方呢?大多只有股票和房地產兩個選擇,然而股票市場的起伏遠大於房市,就安全性而言,土地買賣有很大的優勢,顯然有最大的吸金優勢;同時,利率不高的另一個重要影響是,投資房地產的成本可以大幅降低,目前台灣的房貸利率維持低水準,自然對於房市提供了一個絕佳溫床。利率反映出貸款,中央銀行統計:過去四年消費者購置住宅貸款總額分別從34兆、39兆、45兆,一直到去年的50,兆。而過去四年建築貸款,則4.8兆、5.5兆、7兆,一直到去年的8.9兆這些數字,充分反應國內房地產景氣熱絡的現況。 生活品質的提昇造就換屋需求量的增加
「人往高處爬」是恒常不變的道理,同樣的,從較差的區位遷移到較好的精華地段,亦為人們追求生活品質的動機所在。 ※這十年來換屋的速度變快了 76-86約10年 86-96約8年 ※這十年來換屋的坪數變大了 76-86約36坪 86-96約42坪 ※這十年來對環境品質的要求變高了交通、停車、管理、生活機能、消防等 賦稅政策與環境支撐房屋持有,易漲難跌
台灣除了三低環境(低房價、低房貸利率、低稅率),之外,還包括:人民幣升值趨勢與通膨預期等因素帶來房地產保值概念。現階段在持續看好亞幣升值趨勢以及對於全球通膨將溫和上揚的預期下,一般投資機構都認為房地產價格將呈「易漲難跌」格局。再從房價所得比來看,自93年起,房價所得比即維持於6~7倍間,而在台北市2006年第4季房價所得比為8.8倍,相較1987~1989年的9.5倍,房價所得也比尚未到過熱的地步。 信心指數低,推升房市需求
民國92年10月分,消費信心指數達到85.4的高峰之後,走勢就一路向下,滑落到今年3月分的67.12,創下5年的新低。雪上加霜的是,國內物價在農曆年後陸續喊漲,舉凡民生物資與工業產品無一不漲。最明顯的漲勢反映在工業產品及民生大宗物資,連帶影響下游業者,因此,投資需要找保值且穩定的產品,房地產就成為購買對象。 箱型震盪回到原點,房市泡沫不易發生
從落後國家來看台灣的房價,也許覺得實在太貴,但是現在台灣的房價,除了台北市,其他縣市仍然不算高。回顧台灣的很多地方的房價,換算起來等於跟10年前持平,甚至有些地方比10年前低,也就是說,在整整10年之中,台灣的房價再一個箱型內震盪,而且有些區域,可以說沒有上漲,反而下跌。 選對保值地點, 對抗市場波動
一般自住型的民眾繳房貸很辛苦,一繳就是20年,這20年中,如果你聽到房價漲到頂點,快要跌了,就賣了,請問人的一生有幾個20年?所以自住型的民眾,房價跌不跌根本沒有差別。即使是投資,相信有房地產概念的人都知道,這就好像每坪100萬的房子,他不可能明天跌到剩下10萬,就算跌到90萬,只要不賣出就沒有損失是一樣的道理,而且另一個概念,原本會有100萬的實力,一定有他的優勢有他的保值性,而且有可能有110萬、150萬的實力。 不論政經環境怎麼變,政府還是朝向鼓勵購屋置產,提振消費信心! 329檔期,一向是房地產景氣觀察的重要指標,也是觀察今年房市發展的依據,但會造成影響房市長期發展的主因仍應回歸到基本面,也就是居住的基本需求面。不過,不論政經環境怎麼變,政府還是朝向鼓勵購屋置產,提振消費信心,如果想趕在這一刻購屋,不妨注意幾點: 1.推案量體大時會帶動買氣,個案之間的競爭會比較明顯,多比較議價空間才會比較大。 2.隨時注意利率變動,選擇最適合自己的房貸,精打細算才是聰明的購屋態度。 3.投資的朋友要注意政策走向,有時新政策推行時,多空一時難以定論,需要小心判斷。 本文章由作者授權刊登

資料來源 摘自:全球華文行銷知識庫

資料來源 :1758網誌

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