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下半年東莞樓市後市展望

源文引用自:http://blog.sina.com.cn/s/blog_553c6bdb0100a8zx.html
下半年東莞樓市後市展望 (2008-07-15 13:20:29)


預期奧運後逐步升溫
進入2008年7-8月,淡季特徵明顯,成交持續低迷,淡季促銷壓力增大,素質較低的特價房沖擊市場,價格有所下調;進入9月,隨著奧運會的結束,由于累積的供應需要集中釋放,累積的需求也需要釋放,再加上經歷半年成交持續低迷,貨幣從緊不動搖,開發商的資金鏈日益趨緊,市場推廣力度驟然加大,購房者的選擇空間增大的同時入市意願也開始回升,體現在市場交投上逐步活躍,成交放量明顯。進入10月,經歷7日長假黃金周後,意向購房者看房、選房、購房的人氣急升,加上開發商讓利促銷,傳統銷售旺季成為全年需求的集中釋放最重要節點;11-12月,由于發展商全年目標任務壓力大,促銷不斷,因而成交量保持在全年較高水平,特別是12月,由于趕在2008年前作年度結算,發展商將督促客戶集中簽約備案,從而使得12月成交量或成為全年最高。價格上,進入“金九銀十”後由于素質較高的房源也放量入市,加上價格定位相對合理,這些產品性價比較高,從而對整體房價起到支撐作用,預計9-12月整體房價逐步趨向平穩。


消費者入市良機
由于開發商面對資金鏈日益趨緊、急于回籠資金,總體定價水平趨于合理。同時為了配合節假日及傳統旺季的促銷,在一些營銷節點會推出部分性價比非常高的產品。因此,作為消費者而言,可以理性積極入市。在發展商搞促銷時出擊,通過貨比三家,尋求適合自己的產品。理性主要表現在:一是量力而行,購房按揭月供必須低于月總收入的50%;二是考慮多些價值因素,如地段、配套、品牌、質量、園林、物管、未來規劃等等;三要計算投資回報率,租售比控制在300倍以下,同時入住率預期相對較高;四當然是要適合自己,比如戶型結構、周邊環境、社區文化、園林風格、生活習慣等等,千萬不要一味追求價格,低價格未必意味著買到好的產品,也未必適合自己。


對開發商建議
營銷創新成突圍制勝利器
在目前“旺季不旺、淡季更淡”的行情下,每一次銷售節點都是開發商出貨良機。7-8月是傳統淡季,加上今年我國舉辦奧運會的影響,將使樓市“淡季更淡”。而下一個重要營銷節點則在“金九銀十”。因此,全力以赴、積極備戰“金九銀十”成為了當前淡季的重要營銷任務。開發商要做的不是守株待兔,而是主動出擊。東莞中原研究部建議開發商接下來的重點工作主要有四個:
 做好產品品質,提高產品附加值。
在目前的行情下,“樓花”是賣不出手的,准現樓和現樓更具競爭優勢。“畫餅”難以打動購房者的心,而看得見摸得著讓購房者更放心、更有信心。性價比,一方面是價格合理,另一方面更重要的是產品價值要提高。價值包括產品本身的價值,也包含產品的附加值。而附加值則包括樓槃檔次、形象、服務、以及其他資源(如教育資源、文化資源等)的整合等等。
 積聚人氣,堅持不懈做好蓄客工作。
淡季銷售情況是不理想的,這個階段主要的目的不是追求銷售量,而是積聚人氣,做好蓄客工作。去年是“搶房”,今年是“搶客”。賣方市場已經向買方市場轉變。當然了,蓄客注重量,但更重要的是質,能夠留住客戶才是最終目的。這需要做很多的工作。
 研究競爭對手和目標客戶,調整營銷策略。
市場累積供應量越來越大,市場競爭在經歷淡季的抑制後在“金九銀十”將達到白熱化。在這個營銷節點上,你的競爭優勢在哪里?你的產品和價格客戶是否認可?最痛心的是辛辛苦苦積累下來的客戶因為別的樓槃更具競爭優勢而分流。因此,做好品質和蓄客的同時,還要深入研究競爭對手,使自己的項目在市場上更具競爭優勢;也要研究好目標客戶,做好溝通回訪,收集客戶反饋意見,適時調整營銷策略。
 營銷創新成為今後房地產市場營銷工作的突圍制勝之道。
上半年東莞樓市促銷手段五花八門,營銷創新也往往能出奇制勝。上半年主要推出的營銷牌主要有“團購牌、賑災牌、名車牌、明星牌、低價牌、學位牌”等。根據東莞目前的實際情況,建議發展商可以打“科技牌”〞〞“小區仿真系統”。
在樓槃銷售現場,擺放著類似電腦的一體機的終端設備,系統內安裝有“小區仿真系統”。現場客戶可以通過鼠標和鍵槃去這個“小區仿真系統”漫游。另外,現場還可以通過大屏幕和投影儀、方向槃和操縱杆等設備讓客戶通過互動式的操作去體驗整個樓槃建成後的實景。這種技術在東莞房地產營銷的創新運用,首先是項目開發成本的大幅降低,開發效率大幅提高;其次能夠提升企業形象和樓槃檔次,充分挖掘項目投資潛力,提升項目的附加值和競爭力;再者能很好的聚集市場人氣,拉動銷售;第四,通過全方位立體式推廣體系,大大加強了項目的宣傳推廣力度;第五,更重要的是增強客戶對項目的了解和信心,最終促成購買。
目前東莞樓市處于調整期,市場成交持續低迷。在這樣的行情下,“樓花”將向准現樓和現樓轉變,客戶購房趨向理性,看得見摸得著他買了才放心。所以,開發商為了打造准現樓或現樓,必須投入大量的資金到園林環境、建筑外立面、樣板房等方面去。而使用虛擬現實仿真技術可以把整個真實樓槃全方位展現在客戶面前,從而節省了成本;在目前資金鏈日益趨緊、利潤率下滑、“現金為王”的年代,成本控制和加快資金回籠成為開發商頭等大事。另外,在目前房地產營銷同質化非常嚴重的情況下,營銷創新成為今後房地產市場營銷工作的突圍制勝之道。而虛擬現實仿真技術的導入,無疑為房地產的營銷帶來極大的亮點,同時相信這種高科技產品的出現將給整個房地產開發和營銷注入新的生命力。

 

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